萍鄉(xiāng)新高度市場(chǎng)調(diào)查研究有限公司

 房地產(chǎn)項(xiàng)目研究方法第一節(jié)、擬建區(qū)域目標(biāo)地塊研究土地評(píng)估是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的一項(xiàng)重要工作，目的是進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析和形成項(xiàng)目的初步規(guī)劃。通常運(yùn)用SWOT分析，綜合對(duì)比企業(yè)內(nèi)部具有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)及其面臨的外部威脅和機(jī)會(huì)，做出該區(qū)域的總體評(píng)價(jià)和企業(yè)可行的開(kāi)發(fā)規(guī)劃。包括： 1、根據(jù)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，綜合分析開(kāi)發(fā)商的資源供給、投資籌措能力、投資成本與費(fèi)用等方面，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 2、全面考慮外部不可控因素，評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)并確定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式、進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。 3、對(duì)比開(kāi)發(fā)商面臨的內(nèi)、外部環(huán)境，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。制定項(xiàng)目投資計(jì)劃，確定項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模。 4、通過(guò)分析地塊周邊項(xiàng)目交通環(huán)境、宏觀或區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、城市規(guī)劃、購(gòu)房市場(chǎng)情況確定項(xiàng)目地塊價(jià)值。 5、開(kāi)發(fā)周期三年以上的項(xiàng)目，必須分析研究宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，關(guān)注行業(yè)發(fā)展變化周期。第二節(jié)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)狀況研究 區(qū)域性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，這一特性使土地的利用形態(tài)受到位置的嚴(yán)格限制。房地產(chǎn)區(qū)域特性主要包含自然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境、人文環(huán)境三個(gè)方面。雖然購(gòu)買(mǎi)者可能不是來(lái)自于某一特定區(qū)域，但一旦購(gòu)買(mǎi)某一樓盤(pán)后的主要消費(fèi)行為將帶有很強(qiáng)的區(qū)域特定。因此對(duì)于特定樓盤(pán)周邊環(huán)境的調(diào)研，即區(qū)域特征研究，以及競(jìng)爭(zhēng)研究都帶著非常強(qiáng)的區(qū)域性色彩。并且，針對(duì)置業(yè)消費(fèi)的研究，也是對(duì)特定區(qū)域產(chǎn)品的需求研究。 但在房地產(chǎn)研究過(guò)程中，由于房地產(chǎn)的復(fù)雜性，以及消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)知存在比較大的盲區(qū)，因此針對(duì)消費(fèi)者的研究一般只是針對(duì)其置業(yè)消費(fèi)進(jìn)行深入研究，而對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的研究需要針對(duì)其產(chǎn)品進(jìn)行具有針對(duì)性的探討。需要注意的是，房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者眾多，因此該行業(yè)研究對(duì)供應(yīng)研究的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，供應(yīng)研究甚至比消費(fèi)需求研究更重要。 1、 區(qū)域市場(chǎng)分析—— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。 2、新盤(pán)匯總分析—— 階段性對(duì)新盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。 第三節(jié)、目標(biāo)市場(chǎng)需求細(xì)分研究 樓盤(pán)項(xiàng)目在地理位置、項(xiàng)目類(lèi)型基本確定下來(lái)后，即決定了該項(xiàng)目只是滿足一部分消費(fèi)者的購(gòu)房需求，并非所有的購(gòu)房者會(huì)采取購(gòu)買(mǎi)行為，哪一部分客戶購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)將是開(kāi)發(fā)商關(guān)注的問(wèn)題。一般可以結(jié)合人口統(tǒng)計(jì)資料及購(gòu)房者需求的心理分析，根據(jù)收入水平和文化層次的不同劃分主要客戶群和潛在客戶群。 1、根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)、項(xiàng)目所處地理位置及周邊交通條件判斷主要目標(biāo)客戶群。 2、通過(guò)消費(fèi)者需求調(diào)查，分析主要和潛在購(gòu)房者需求特征，預(yù)測(cè)市場(chǎng)容量。 第四節(jié)、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資包括固定資產(chǎn)的投資與流動(dòng)資產(chǎn)的投資二部分。項(xiàng)目資金來(lái)源方式、籌措方式的確定，項(xiàng)目的項(xiàng)目融資的費(fèi)用的預(yù)算，都將對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)受益產(chǎn)生影響，也應(yīng)在經(jīng)濟(jì)效益分析中體現(xiàn)。 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析。包括項(xiàng)目土地取得成本、前期費(fèi)用、建安成本，銷(xiāo)售成本及廣告費(fèi)用等的分析與測(cè)算。對(duì)關(guān)鍵性的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，如投資利潤(rùn)率，投資回收期、內(nèi)部收益率（IRR），資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）等進(jìn)行計(jì)算。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析。包括項(xiàng)目出現(xiàn)的系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，如政策的變化與調(diào)整的分析。另外還有項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性分析等定量分析方法，并把定量分析和定性分析結(jié)合起來(lái)